专家预测:底特律复苏遥遥无期

2013-03-27 20:20:49     来源:上海侨报网    作者:【     人浏览

今年3月1日,美国底特律宣布进入财政紧急状态,楼市崩盘。这几天,有关在底特律“一双皮鞋钱可买两套房”的新闻,在网上广为流传。

几千元人民币就能在美国买套房子,这个消息撩动着喜欢房地产投资的中国人的心。记者从国内某房地产网站处获悉,该网站组织的底特律抄底抢房团已经接到上千人报名的电话,而底特律当地人士兴奋至极,甚至希望开通微信和中国购房者交流。

然而,在多位专家看来,“白菜价”买房,背后隐藏着巨大的风险。底特律目前糟糕的治安、美国房产的高税收,以及低价房大多是“遗弃房”的事实,让底特律的房产并不具备投资的价值。去底特律抄底,还应三思而后行。

看点:城市破产房价告急

事实:底特律房价近年来一直低迷

底特律,曾经是三大汽车公司通用、福特、克莱斯勒总部所在地,被称之为“美国的巴黎”,如今却成了“悲惨世界”。

据悉,底特律政府为巨额债务所困已濒临破产,而当地楼市因此也告崩溃。一栋两三层的楼房二三千美元就能买下。底特律城市北部的一套230平方米的房产近期被人以2300美元拿下,而其5年前的售价是45万美元。用一位投机商人的话说:“有人花了1100美元买皮鞋,而我现在用它买了两套房子,口袋里还剩100美元。”

底特律韦恩郡特别项目负责人Jessica也向记者证实了这一状况。据她介绍,现在底特律面临的是紧急财务监管,市长的权力被接管,市政委员会将共同管理底特律,并决定是否要破产。

其实,自从2008年金融危机之后,底特律由于受到工业结构单一因素的影响,城市经济就一直处于低迷状态,房价也在过去几年出现了较大下滑。

早在2011年秋天的北京某海外地产展示会上,一套底特律RussellWoods地区的三居公寓,共有5个卧室、2.5个卫生间的砖房,价格仅需4.5万美元。当地开发商告诉记者,金融危机后,美国住房市场出现了一批因无法偿付贷款而被银行收回的被扣押房产,它们的平均出售价格比市场正常值要低出27%,而像那套4.5万美元的公寓,甚至要比正常价格便宜70%。

“由于过去几年我们的失业率很高,流失了很多居民,现在整个密歇根州都出现了很多降价现象。”Jessica举例,总占地面积2000平方英尺的房子,之前能卖到30万美元,现在18万美元就可以买到;而之前15万美元的房子,现在八九万美元就可以买。“经济的恢复需要一段时间,但是如果你现在购买房产,现在的房价正当便宜。密歇根州欢迎中国投资者。”

北京四季房展国际部总监魏克非告诉记者,美国近几年的房地产市场,一直处于下滑通道,一直到了去年,才缓慢地止跌回暖。而投资人张先生也向记者证实,2011年,他以5万美元的价格,在底特律的某黑人聚集区购买了一套小公寓,“当时觉得是‘抄底’了,可现在看来依然不是最低点。”

看点:组织赴美看房团“抄底底特律”

事实:海外买房者无绿卡只具所有权

中国人对房产的热情是举世皆知的。“走啊,到底特律买栋楼房去!”“我们还等什么!买下坐等升值。”这不,底特律刚爆出房子“皮鞋”价后,各大网站论坛中不乏跃跃欲试者。按中国投资者的思路,逢低买入逢高抛出是百战百胜的。

“底特律破产:1双鞋抵2套房”……消息刚出,就有国内房地产门户网站搜房网打出了这样的广告,并称将组织春季赴美看房团,其中就包括专门的底特律线。记者针对“抄底底律特”活动,向该网站工作人员进行了咨询。

据了解,“抢房者”的护照、签证都需自己办理,目前最终的行程和看哪些房还没定下来,一旦确定立刻通知报名人。一位工作人员透露,该网站4月15日就将组织一批购房者到美国东海岸三大城市——纽约、波士顿和华盛顿去看房,行程10天,人均费用大概是2.5万元人民币,“去底特律的大致费用你可以参考这个行程。”

记者又就“买房是否能拿绿卡”的问题咨询该工作人员。“如果购买了一套底律特的房产,是否会享有与美国公民一样的待遇呢?是否能够取得绿卡呢?”接线的工作人员告诉记者:“这个可以很确定地说,没有。美国政府确实欢迎其他国家的人民去投资置业,但投资者并不能享有与美国公民同样的医疗、教育等社会福利。”

“那我购买一套房产,只持有房屋所有权吗?具有多长时间的拥有权呢?”接线人员表示,“你可以将房子出租或者自住,以后如果你的孩子去美国留学,也是可以居住的。至于多长时间,我不太清楚。”

工作人员还表示,投资者可以根据自己的需要选择合适地域的房子,该网站海外看房团一共安排了三条海外看房线,有美国东海岸、西海岸以及底律特。“所以,我建议你根据自己的需要去选择合适的房产投资,而不能一味地看中低房价。”

记者找到了报名参加搜房网赴美看房团的市民郑先生。他告诉记者,报团主要是为了准备去底特律考察,并投资一套5万美元左右的公寓。而据记者了解,该团已有超过1000人报名。

除了真正付诸行动的投资者,更多人还在观望。比如市民孙先生,他告诉记者,看着网络上和电视里的新闻,自己真有些动心。“我们天天喊,像买白菜一样买房,你还别说,这回底特律的房价还真有点‘白菜价’的意思了,两套房只需要1000美元,一双高档皮鞋的价格而已。”和孙先生一样想法的人还真不少。不过,这些投资者似乎只看到了眼前的低价,往往忽视了低价背后的高风险。底特律的“皮鞋价房”到底能不能买?记者采访了多位业内专家,大家普遍表示,底特律之所以有如此低的房子,其原因没那么简单。

看点:房子卖出“皮鞋价”

事实:低价房多为负债的遗弃房

“皮鞋价”的房子要不要投资?赞成派认为,从投资回报率的角度看,只要耐得住寂寞,现在低价买,3到5年之后可能是会增值的。“国内又没有什么投资渠道,与其存在银行贬值,还不如拿出去投资楼市呢。”

而反对派认为,底特律目前是个高失业率、高犯罪率的城市,即使低价买到房产,未来也没有升值潜力。有网友表示:“据说有上千人报名参加到底特律抄底抢房团,我提醒几句:枪带好了吗?来之前记着加紧训练。银子带齐了吗?房子1000美元可以卖给你,房产税每年3000美元。律师准备了吗?房子闲置的话,可能成了流浪汉之家,房子租出去,可能有人白住还赶不出去,房子自己住,准备上演枪战片,我看还是做影视基地吧。”

这并不是危言耸听。一位曾在底特律居住过两年的人士告诉记者,由于经济萧条,底特律很多地方甚至没有街道照明灯和警察服务,治安恶劣,“到处是抢劫,房子根本租不出去。”

早在上世纪50年代,汽车制造业的发展使底特律的人口一度达180万,但目前底特律居民人数仅为70万,大量居民搬出不仅是为了躲避经济危机的影响,也因为城区治安恶化,抢劫、盗窃、劫车、枪击频繁发生。一个城市没人气,房地产也不会景气,这样的城市就会慢慢变成“废都”。一位网友就此议论:“此地治安很差,当你发现很多街区没什么人,白天也死气沉沉,警察都不敢过去巡视的时候,就会后悔了。”

除了糟糕的治安环境,美国高昂的房产税也是低价房产不具备投资价格的原因。美国计算房产税的房屋价值是由政府估的,政府估价都比较高。花500美元买房子,估价可能30万美元,买房人每年要支付6000美元房产税,绝对是赔本的买卖。不仅如此,美国购房者第一套房子的房产税一般为2%,但第二套、第三套的税收会更高,具体税额各州规定有差别。这也意味着购置多套房产将支出更多税款。

如果以上两个原因还只是停留在表象的话,那么接下来就是深层次的原因了。在美国学习工作多年的基金业内人士李先生说,“底特律房子仅售1美元”没这么简单。因为美国的房子是包括土地和房屋在内一起卖的,“如果价格这么低,应该漏掉了好多东西。”他说,他曾在纽约的报纸上看到过一则新闻,一所很大的房子只售1美元,但这个房子还有几十万美元的债务,“也就是1美元卖给别人,让买家来承担债务。”

北京四季房展国际部总监魏克非透露,目前底特律贱卖的房产,都是由于经济不景气、失业率下降、大量人员撤走而留下的没人要的房子。遗弃房很多是贷款买房的人中断还贷后直接送给了银行,而银行不想因为支付房产税和修缮费用变成负资产,于是给钱就卖,社区居住品质很难保障。“美国还有只卖10美元一套的别墅呢,但屹立在处于废墟的社区中,事实上已经没有什么价值了。”

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